Наступившей осенью риэлторы и строители ждут оживления рынка жилья. Оптимизм отчасти связан с тем, что в банках появилась ипотека на строящееся жилье. Но размер кредитов не превышает 1 млн руб, поэтому наибольший спрос - на небольшие квартиры эконом-класса. Для развития сегмента бизнес-класса пока экономических предпосылок нет, считают эксперты.

Особенность этого года заключается в том, что процесс выхода из мирового финансового кризиса сопряжен с определенной неустойчивостью спроса  — продажи то активизируются, то несколько замедляются, говорит генеральный директор ООО “Квартстрой-НН” Александр Грауман. Но в целом есть тенденция к их повышению. Девелоперы склонны постепенно сворачивать программы по активному привлечению покупателей (скидки, бонусы, рассрочки и т.п.), которые были запущены весной, и это тоже говорит в пользу нормализации спроса. Что касается объемов продаж, то они сейчас, конечно, не дотягивают до показателей бума 2006—2007 годов, но они однозначно выше, чем в 2009-м.

Рост рынка связан и с отложенным летним спросом, считает вице-президент Нижегородской гильдии риэлтеров Елена Соловьева. По ее словам, аномальная жара “заморозила” рынок жилья: летом было меньше просмотров и показов — людям было не до этого, но это биологический, а не экономический показатель. С другой стороны, летом всегда наблюдается определенное сезонное падение спроса, но связано это с тем, что люди уезжают в отпуска, и в связи с этим происходит некий спад деловой активности во всех сегментах экономики, рассказывает Александр Грауман.

Хорошим спросом пользуются 1-, 2-комнатные квартиры в хорошем месте с современным (а не социальным, как до кризиса) ремонтом. Есть спрос на двухкомнатные квартиры средней площадью 50 метров и трехкомнатные — по 75—80 метров. По словам руководителя Нижегородского Центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, однокомнатные квартиры чаще покупаются в нижней части города — Автозаводском и Московском районах. В сегменте элитного жилья из-за “запредельной” стоимости предложения, соответствующего современному рынку, сегодня нет. Похожая ситуация и в бизнес-классе: спроса нет из-за высокой цены, хотя предложение большое. Верхний предел стоимости квартиры по городу — 4 миллиона. Средняя по городу цена метра на первичном рынке — 44 380 руб.

Небольшой спрос сейчас — на многокомнатные “хрущевки”, “брежневки”, “сталинки”. На них цена падает, но не на рынке, а в процессе торга, добавляет Елена Соловьева.

Осенью все продается быстрее. Наиболее активно это происходит в сегменте эконом-класса. По словам Елены Соловьевой, в основном это связано с ипотекой. Сейчас суммы таких кредитов — в пределах миллиона. Поэтому спросом пользуются проекты “Жилстроя”, с однокомнатными квартирами около 30 метров. Сейчас они строят не только на Автозаводе, но и в Приокском районе. Аналогичные проекты есть и у компании “Старт-Строй” — микрорайон “Седьмое небо”. Запускает программу по строительству жилых комплексов, в которых современная однокомнатная квартира будет стоить немногим больше 1 млн рублей, и “Квартстрой-НН”, рассказал Александр Грауман. Радует, что появилось ипотечное кредитование при приобретении жилья в наших строящихся объектах. При этом банк использует в качестве гарантии не квартиры (они пока строятся), а репутацию застройщика. Это, на взгляд Граумана, всерьез говорит об оздоровлении рынка “первички”.

Но в целом, по словам Елены Соловьевой, более 80% продаж сейчас происходит на вторичном рынке. К новостройкам покупатель пока относится настороженно. С другой стороны, первичный рынок пока мало что предлагает, добавляет Татьяна Романчева.

Наибольший дефицит ощущается сейчас в секторе первичного жилья эконом-класса, говорит Александр Грауман. Хотя, по утверждению, Елены Соловьевой, не хватает жилья сейчас во всех сегментах, но для строительства жилья бизнес-класса экономических предпосылок пока нет.

Особенность этого года, по мнению Александра Граумана, в том, что если раньше наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры, то теперь покупатель не выражает столь явных предпочтений. Возможно, это связано с тем, что те нижегородцы, которые склонны покупать именно однокомнатные квартиры — а это в основном молодые семьи и мелкие инвесторы, то есть люди, у которых не наблюдается переизбыток средств, — пока еще осторожничают и не находят подходящих вариантов, и нужно какое-то время для того, чтобы этот покупатель вернулся. Хотя в этом году количество ипотечных сделок и выросло приблизительно раза в полтора, но по сравнению с 2007—2008 годами этого все равно недостаточно. Хотя это очень хороший признак.

Осенью цены вернулись к уровню весны, когда они росли. Отложенный летний спрос, оживления которого риэлторы ждут осенью, и расширившиеся возможности по получению кредитов дают возможность прогнозировать и рост цен. Однако, по словам Елены Соловьевой, за рамки инфляции он не выйдет. По самым смелым прогнозам, рост цен на жилую недвижимость к концу года составит 7—8%.

Татьяна Романчева, напротив, роста цен не прогнозирует, говоря о стабилизации рынка. По ее словам, база предложения сейчас больше, чем в прошлые годы, более чем на 30%. Другими словами, дефицита нет. На вторичном рынке в июне 2009 года было 4700 объявлений о продаже, в этом году их 6000.

Если на первичном рынке на цену влияет себестоимость, то на вторичном, который сейчас преобладает, на нее накладываются еще и покупательские предпочтения, а они меняются не скоро. Этот рынок инертен, на нем быстро ничего не происходит. Максимально возможный рост цен — 1—1,5% в квартал, прогнозирует Романчева. А если говорить о дефиците, то на первичном рынке мы сможем его реально ощутить в 2012 году, поскольку в 2010-м ничего не закладывалось.

Copyright  http://www.birzhaplus.ru/birzha/?65810