Нижегородских застройщиков радует спрос в отдельных районах города: из-за недостатка предложения там формируется дефицит

По предварительным оценкам горадминистрации, в 2010 г. будет сдано 510 000 кв. м жилья, в том числе 400 000 кв. м — в многоквартирных домах.

Рваный спрос

Кроме квартир в строящихся домах на рынке много предложений в домах со свидетельством о собственности, есть из чего выбирать, констатирует Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Но покупатели предпочитают готовое: Росреестр за девять месяцев 2010 г. зарегистрировал договоров долевого участия всего на 2% больше, чем за аналогичный период 2009 г. Зато количество зарегистрированных прав собственности застройщиков возросло на 180%.

Новостройки очень неравномерно распределены на карте города. Около 60% всех строящихся домов возводятся в Нижегородском и Советском районах. Здесь продажи идут хуже, чем в заречной части — в Автозаводском, Сормовском, Ленинском районах.

«В Автозаводском районе почти все квартиры в последнем 17-этажном доме разошлись задолго до срока сдачи. А в Верхних Печерах (Нижегородский район) в таком же доме продажи идут медленно», — рассказала Ольга Сажина, маркетолог «Жилстрой-НН». По словам гендиректора «Выбора» Сергея Иванова, темпы продаж квартир в Сормовском районе хорошие, а в Советском районе в сданном доме продана только половина квартир, компания снизила цену 1 кв. м с 90 000 до 67 300 руб.

В микрорайоне «Седьмое небо» (Канавинский район), где девелопер «Столица Нижний» уже построил шесть домов и строит еще семь, в сданном доме и доме со сроком сдачи в I квартале 2011 г. квартиры продаются по 42 000-47 000 руб. за 1 кв. м, а в новостройке со сроком сдачи в IV квартале 2011 г. продажи начаты с 36 000-40 000 руб. за 1 кв. м. «По соседству есть и другие новостройки, и цены в них ниже», — объясняет Романчева.

Повышали цены застройщики недорогого жилья или ранее демпинговавшие. «Квартстрой-НН» квартиры в ЖК бизнес-класса «Афины» продавал по цене экономкласса, цена с апреля по октябрь выросла с 34 400 до 38 400 руб. за 1 кв. м. Дом сдается в I квартале 2011 г., а квартиры в нем уже все проданы.

«Жилстрой-НН» в домах «антикризисной серии» весной начал продавать малометражные квартиры с 35 000 руб. за 1 кв. м, сейчас цена поднялась до 39 000 руб., застройщик планирует постепенное повышение до 40 000 руб., рассказала Сажина.

Но в целом цены на новостройки стабильны, говорит Романчева, колебания средней цены объясняются изменением структуры предложения: увеличилась доля экономкласса и домов на ранней стадии строительства.

Ипотека помогла

По данным управления Росреестра по Нижегородской области, в областном центре за девять месяцев 2010 г. зарегистрировано договоров купли-продажи на 54% больше, чем в аналогичный период 2009 г., а число зарегистрированных договоров по ипотеке возросло на 79%. Только «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (АИЖК «НИКА») за январь — сентябрь выдал 1270 кредитов на 1,436 млрд руб. В денежном выражении это почти в полтора раза больше, чем за весь 2009 год, уточнил гендиректор АИЖК «НИКА» Алексей Денисов. Сейчас НИКА предоставляет кредиты от 10,5 до 12,5% в рублях, что вполне сопоставимо с докризисными ставками.

«Покупатели активизировались, когда отступила летняя жара», — говорит Антон Кузнецов, замдиректора риэлторской компании «Чекни». По данным НЦНЭ, в июне 2010 г. предложение на вторичном рынке превышало показатель сентября 2009 г. на 31%, а в сентябре 2010 г. — на 18,5%. «Но все равно предложение сильно превышает спрос», — утверждает Сергей Сорочан, менеджер фирмы «Монолит».

По данным НЦНЭ, колебания средней цены предложения на вторичном рынке минимальны: в двухкомнатных квартирах с 47 255 руб. за 1 кв. м в сентябре 2009 г. до 47 041 руб. в сентябре 2010 г.

Спрос изменился качественно, говорит Кузнецов: «В начале года главным критерием была цена, сейчас чаще выбирают более дорогой вариант, но со свежим ремонтом».

Тратиться на ремонт не хотят и покупатели новостроек, рассказал Сорочан: даже по выгодной цене квартиры со свидетельством о собственности, но без отделки расходятся очень плохо. Кузнецов констатирует: на рынок осторожно возвращаются инвесторы, приобретающие квартиры для последующей сдачи внаем. Они тоже отдают предпочтение квартирам со свежим ремонтом (с отделкой — в новостройках).

От бизнеса к эконому

Многие застройщики были вынуждены скорректировать проекты или полностью их изменить. «Выбор» уменьшил площади квартир в домах в Сормовском районе: «Мы потеряли 10% площадей в квартирах, зато существенно повысили ликвидность», — объясняет Иванов.

Более радикальным переменам подверг проекты «Жилстрой-НН». Сейчас компания строит дома так называемой антикризисной серии с однокомнатными квартирами до 32 кв. м, двухкомнатными — до 60 кв. м, трехкомнатными — до 70 кв. м. «Раньше все строили в основном бизнес-класс. Мы первыми предложили настоящий эконом: цена однушки с отделкой сопоставима со стоимостью однокомнатной хрущевки. У нас очередь выстраивается из покупателей», — рассказала Сажина.

«Квартстрой-НН» также переориентировался на категорию «эконом». К концу года на площадке в Московском районе компания планирует начать строительство домов с квартирами небольшой площади. Пресс-служба сообщила, что квартиры будут сдаваться с отделкой и минимальным набором мебели.

Земельный передел

В течение года компании искали площадки под застройку. «Цены на землю снизились», — объяснила Сажина и рассказала о приобретениях «Жилстрой-НН»: площадки в Автозаводском, Ленинском, Московском и Приокском районах, а также в Дзержинске (крупный райцентр в 30 км от Нижнего Новгорода). На всех площадках компания уже начала строительство или начнет в 2011 г. «У нас план продаж на 2011 г. — по 150 квартир в месяц. В лучшие докризисные месяцы мы продавали максимум 100 квартир», — говорит маркетолог.

На торгах, организованных городской администрацией и министерством имущества правительства Нижегородской области, приобрели землю «Кварц», «Квартстрой-НН», «Декор» и др.

К концу года конкурентная борьба за участки обострилась. Правительство Нижегородской области до кризиса стремилось привлечь в регион столичных застройщиков. Но теперь федералам местный рынок не особенно интересен: у «ПИК-региона» изъят участок площадью 30 га в Автозаводском районе, а «Базэл» по собственной инициативе расторг договор с городом об аренде земли совхоза «Цветы». На конкурсе право застройки последнего выиграл «Жилстрой-НН». ГК «Столица Нижний», участвовавшая в этом конкурсе, сейчас оспаривает его результаты в суде.

Быстрый поиск: Татьяна Романчева, Ольга Сажина, Сергей Иванов, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Алексей Денисов

Copyright http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/248405/perspektivnyj_ekonomklass