Как считает Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес», весна не принесла серьезных изменений на рынок первичного жилья: «Если говорить о строительстве многоквартирных домов, то количество застройщиков не увеличилось. В городе выбор новых квартир, увы, ограничен. Развивается главным образом малоэтажное строительство, именно в этой сфере появляются новые проекты».

Одна из причин такого положения – почти полное отсутствие ипотечного кредитования долевого строительства, вся ипотека настроена на готовые квартиры.

Кредитование потребителей осуществляется многими коммерческими банками по программе АИЖК. Что касается собственных ипотечных программ, то им с АИЖК пока сложно конкурировать. Если «государственный кредит» можно взять под 9,5-10,5 процентов годовых, то коммерческий меньше, чем под 13, пока нет. Однако стоимость собственных банковских продуктов постепенно снижается, в некоторых случаях ставки за весну снизились на 2-3 пункта. По этому пути, в частности, идет и Сбербанк.

В любом случае, важна сама возможность наличия альтернативных вариантов. Не все потенциальные клиенты «по документам» проходят по программе АИЖК. Елена Соловьева: «Я надеюсь, что банки со временем будут расширять круг собственных ипотечных программ. В итоге клиенты получат возможность выбирать более выгодные условия кредитования, а рынок, в том числе, нового жилья, получит большее число покупателей».

Хотя и положительные сдвиги присутствуют. К примеру, застройщики стали сами предлагать различные, экономически выгодные для потребителей, рассрочки, без участия банков. При этом схемы кредитования покупателей могут быть самыми разными, в том числе индивидуальными. Примером может служить компания ООО «Старт-Строй» (ГК «Столица-Нижний»), дающая возможность приобретать квартиры с беспроцентной рассрочкой платежей на срок до конца строительства. Следует также отметить, что некоторые банки идут и на кредитование застройщиков. Например, Газпромбанк.

По мнению директора по продажам АН «Адрес», если бы по программе АИЖК стали кредитовать и застройщиков тоже, это способствовало бы оживлению рынка «первички»: «Сейчас АИЖК позволяет потребителям взять кредит на более льготных условиях, причем в коммерческих банках. Хорошо бы, если аналогичным образом были поддержаны застройщики через эту программу. В итоге больше будет предложений на рынке, а это повлияет и на цены. Зависимость здесь прямо пропорциональная».

Что касается цен, то уже сейчас можно наблюдать их рост. Главным образом это касается новостроек эконом-класса с ремонтом. Одно- и двухкомнатные квартиры в этом сегменте уже подорожали по сравнению с осенью 2009-зимой 2010. Собственно, предложения здесь были «выбраны» еще осенью прошлого года, поэтому дефицит ощущается остро.

Елена Соловьева: «В работе с ведущими застройщиками агентство «Адрес» столкнулось с тем, что, по окончании строительства, людям практически нечего предложить, поскольку большинство квартир продается на этапе возведения дома. И те покупатели, которые думают, что смогут после окончания строительства прийти и что-то выбрать, ошибаются. Такая возможность у них вряд ли будет. Застройщиков немного, предложений, в итоге, тоже».

Нельзя того же сказать о новостройках бизнес-класса. Бизнес пострадал от кризиса значительно, «дно» только нащупывается, прямого интереса в приобретении жилья соответствующего уровня пока нет.

Что касается доверия нижегородцев к застройщикам, то, по мнению Елены Соловьевой, поскольку на рынке остались, главным образом, самые крупные из них, сумевшие продолжить реализацию проектов в кризис, получившие опыт работы в непростых экономических условиях, то доверие к ним достаточно стабильное, и их объекты пользуются спросом.

Иначе обстоят дела с небольшими компаниями: «Кто-то из них свои дома смог достроить, кто-то заморозил стройки на неопределенный срок. При этом новые игроки на рынок не выходят. Им сложно брать кредиты на предлагаемых условиях и начинать новые проекты».

Спрос на квартиры в новых домах сохраняется. Нижегородцы не хотят отвыкать от мысли, что можно пробрести жилье, которое по степени комфорта превосходит квартиры на вторичном рынке. Если финансовые возможности позволяют, то люди, прежде всего, обращаются именно к рынку новостроек. Особенно, если берется ипотека. Новое жилье для ипотечников – самый желанный вариант. Но не на этапе строительства, а после его завершения.

Что будет.

Елена Соловьева, отвечая на вопрос о том, чего следует ожидать в ближайшем будущем на рынке первичного жилья, подчеркивает, что рынок недвижимости в целом завязан на общеэкономическую ситуацию как в России, так и в мире. Поэтому делать долгосрочные прогнозы сложно. При этом сказать, что рынок новостроек летом будет бурно развиваться, вряд ли представляется возможным. Впрочем, определенные надежды возлагаются на осень: «Мы надеемся, что средства, выданные через АИЖК, начнут работать, так или иначе дойдут и до дольщиков и до застройщиков, и уже к осени на рынке, возможно, появятся и новые проекты и новые компании».

В любом случае, по мнению Елены Соловьевой, покупателем важно понимать, с каким застройщиком они имеют дело, и помощь профессионалов при этом может оказаться неоценимой: «Застройщики бывают разные. Строительные площадки также находятся в разной степени готовности. Риэлторы, как правило, владеют ситуацией, знают, из каких источников финансируется та или иная стройка, и что можно ждать от конкретного проекта. Поэтому, прежде чем принимать решение, я советую сначала обсудить с профессионалами степень надежности застройщика и реализуемого им проекта, а также и правовую сторону предлагаемых для подписания договоров. Можно и самостоятельно проверить через сайт администрации, не входит ли данный застройщик в «черный список». Особенно если предлагается заключить не договор долевого участия, а какой-то другой. На такие темы лучше рассуждать, имея под рукой профессионала».

А вот как оценивают ситуацию на рынке первичного жилья сами застройщики, как они оценивают собственные перспективы.

Ольга Сажина, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»:

- Ситуация на рынке жилья стабилизировалась – возобновилось строительство, начатое до кризиса, застройщики приступают к реализации новых проектов. Самый главный итог кризиса – стало понятно, кто из участников рынка выжил, кто готов активно двигаться дальше.

Наша компания «угадала» с дальнейшей стратегией – квартиры в «антикризисных» домах по 35 000 рублей за «квадрат» пользуются огромным спросом. Строительство ведется пока только в МР «Водный мир» - заканчивается монтаж первого из шести домов, но уже совсем скоро начнется освоение новой площадки в Приокском районе города.

На сегодняшний день уже несколько компаний выбрали курс на жилье эконом-класса. В ближайшие несколько лет, по нашим прогнозам, именно такое жилье будет пользоваться спросом. Однако объемы строительства по сравнению с докризисным периодом существенно снижены.

Очень жаль, что до сих пор отсутствуют ипотечные программы для новостроек. Условия, предлагаемые коммерческими банками, неприемлемы для заемщиков – слишком высоки процентные ставки, существуют дополнительные залоги. Долгожданные государственные программы «Стимул» и «Новостройка», призванные возродить кредитование «долевок», к сожалению, не принесли желаемого результата.

Александр ГРАУМАН, генеральный директор ООО «Квартстрой-НН», подчеркивает, что рынок значительно изменился в результате резкого падения спроса и дефицита оборотных средств, что явилось следствием мирового финансового кризиса в 2008-2009 гг. Все это привело к ряду изменений. Во-первых, ряд игроков покинул рынок, а объемы возводимой первичной недвижимости сократились. С другой стороны – сейчас на рынке представлены в основном по-настоящему сильные, профессиональные игроки. Во-вторых, начинается изменение самой структуры предложения, в котором доля элитного жилья и офисов класса А постепенно снижается, и все большее место занимает доступная (но при этом современная и комфортная) жилая недвижимость – с небольшими площадями и по разумным ценам.

Сегодня мы наблюдаем признаки оживления спроса. Отчасти это вызвано смягчением условий ипотечного кредитования, отчасти – стабилизацией экономики и покупательной способности населения в целом. Еще одна причина – специальные предложения, с которыми выходят сегодня на рынок девелоперы. К примеру, «Квартстрой-НН» продает сейчас офисы в строящейся стилобатной части второй очереди комплекса «Квартал Европейский» на ул. Тимирязева всего по 29,9 тыс. рублей за м², а также вскоре приступит к строительству жилого комплекса на ул. Народной в Московском районе, где новая современная однокомнатная квартира будет стоить порядка 1млн рублей.

Думаю, что мы будем наблюдать постепенное повышение спроса и, соответственно, предложения – в виде новых новостроек. Также мы увидим значительное увеличение сегмента доступного малогабаритного жилья, и вовлечения в процесс приобретения недвижимости людей с относительно небольшими доходами.

P.S.«Полезная Площадь» будет следить за развитием ситуации на рынке первичного жилья и информировать своих читателей обо всех происходящих изменениях.

Copyright  http://www.ppl.nnov.ru/1/4/252/259/?nid=2279&a=entry.show&sid=1288092437